萬科的半年報(bào)“超出預(yù)期”。因?yàn)闆]有人會(huì)預(yù)測(cè)到它的凈利潤時(shí)隔12年后再次出現(xiàn)下滑。

8月29日晚（周日），萬科發(fā)布了截至6月30日的2021年中期業(yè)績(jī)，財(cái)報(bào)顯示，萬科期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.19%，歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元，同比降低11.68%。其中最引人矚目的數(shù)據(jù)就是歸母凈利潤出現(xiàn)了兩位數(shù)下滑，這也是萬科2008年以來首次在年報(bào)和中報(bào)中出現(xiàn)歸母凈利潤下滑。

在30日上午的業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬科總裁祝九勝檢討道：“這讓我想起讀書時(shí)候的感覺，就像期中考試考完成績(jī)出來了，在復(fù)盤的時(shí)候面對(duì)很多老師，沒考好怎么跟老師來回答。心情很忐忑之時(shí)也不會(huì)忘掉，還是要立志成為、特別是長期成為一個(gè)好學(xué)生的定位和志向。”

權(quán)益凈利潤同比下降，讓這份財(cái)報(bào)顯得略微尷尬，截圖：萬科財(cái)報(bào)

他將上半年凈利潤出現(xiàn)嚴(yán)重下滑歸因于三點(diǎn)。

第一，這幾年萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)銷售增速相對(duì)都有限，今年上半年結(jié)算收入增長11.9%，增速跟同行相比較低。

第二，開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率處于下降狀態(tài)。近年來萬科所銷售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比大概漲了17個(gè)百分點(diǎn)，并會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。“我們今年跟去年同期相比，中期的毛利率從稅后的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。我們的銷售增長對(duì)毛利下降的對(duì)沖是有限的，不足以對(duì)沖利潤率的下滑，這是第二方面的原因。”祝九勝說。

第三，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)出來，祝九勝說：“人比人氣死人。”

“我們從14年開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重。今天再來反思這個(gè)問題，我們對(duì)我們經(jīng)營類的業(yè)務(wù)、服務(wù)性的業(yè)務(wù)，有很多值得檢討的地方，比方說我們對(duì)完成這個(gè)過程所需要的時(shí)間、所碰到的難度、所需要建立的能力，我們當(dāng)時(shí)是嚴(yán)重估計(jì)不足，或者叫低估了，嚴(yán)重低估了。”祝九勝檢討道，“我們當(dāng)年樂觀了。”

這其實(shí)不是萬科第一次檢討。

上次還要追溯到2018年9月，萬科董事會(huì)主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上公開進(jìn)行了內(nèi)部戰(zhàn)略檢討，也就是在那次，他提出了著名的“活下去”：“萬科三年事業(yè)計(jì)劃書的制定要“把‘活下去’作為基本要求，我們的戰(zhàn)略圍繞‘活下去’而展開，這是最底線的戰(zhàn)略，是‘收斂’和‘聚焦’的戰(zhàn)略”。

跟那次郁亮的內(nèi)部檢討不同，這次祝九勝的檢討更像是對(duì)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)不好看邊檢討邊解釋，畢竟這次他面對(duì)的是投資人、分析師和媒體。

面對(duì)過去一段時(shí)間，政府圍繞“房住不炒”“租賃并舉”出臺(tái)的房企融資三道紅線、兩個(gè)集中、40%銷售額拿地限制等一系列政策，祝九勝接受媒體采訪時(shí)表示，萬科會(huì)堅(jiān)持做一個(gè)好學(xué)生，“政策是供人遵守的，我們也一直按照政策和相關(guān)的監(jiān)管要求執(zhí)行。”

截圖：萬科財(cái)報(bào)

“例如三道紅線，我們把不突破紅線，長期處于綠檔，保持良好的評(píng)級(jí)、良好的流動(dòng)性，都列為優(yōu)先級(jí)事項(xiàng)，是我們穩(wěn)中求進(jìn)的基本前提。”祝九勝說，“我們的主張一直是我們是農(nóng)民，老老實(shí)實(shí)地種地，不去預(yù)測(cè)天氣。其實(shí)作為農(nóng)民，有時(shí)候是擺脫不了‘看天收獲’的局限性的，我們盡可能地在同樣的政策、同樣的市場(chǎng)環(huán)境下，讓自己的收成能夠越來越好，盡可能地讓廣大利益相關(guān)方滿意。”

那么萬科的毛利率什么時(shí)候能夠企穩(wěn)？萬科CFO韓慧華表示，萬科中報(bào)的扣稅后整體毛利率是18%，開發(fā)業(yè)務(wù)扣稅后大概是19.6%，如果還原到同口徑的稅前的毛利率是24.9%。“過去這幾年，特別是2017年以來，地售比一直是在上升的，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)，從銷售端逐漸地體現(xiàn)在結(jié)算端。所以，可以看到從一季度、中期，乃至全年可能都是這樣一個(gè)邏輯。對(duì)我們自身而言，未來兩年還是有一定的毛利率壓力。當(dāng)然我們希望通過自己的努力，盡可能地去減少對(duì)業(yè)績(jī)的影響。”她說。

至于會(huì)不會(huì)采用利息資本化來提高利潤，她給出了否定的答案：“我們?cè)谪?cái)務(wù)上一直是堅(jiān)持非常審慎的原則，未來我們?nèi)詴?huì)嚴(yán)格地按照這一政策執(zhí)行，繼續(xù)堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略。”

祝九勝說：“短期來看，我們很難預(yù)測(cè)準(zhǔn)，整個(gè)行業(yè)的毛利的下降是有目共睹的，我們?nèi)甑膲毫€在。至于（利潤率）降到什么時(shí)候、什么時(shí)候可以回升，我認(rèn)為從更長遠(yuǎn)的角度，行業(yè)一定要回到平均的回報(bào)水平。當(dāng)然行業(yè)的平均回報(bào)水平不等于企業(yè)的回報(bào)水平，可以推斷的是，誰的精細(xì)化管理做得好，誰的產(chǎn)品好、服務(wù)好，誰就更能夠贏得客戶、贏得投資人的青睞，他的回報(bào)水平就會(huì)高一點(diǎn)。”

其實(shí)回顧國家推出的這一系列房地產(chǎn)政策，都是三孩政策的配套措施，從住房端緩解生孩子的經(jīng)濟(jì)壓力?；⑿嵩?月26日《推倒壓在生孩子頭上的兩座大山》一文中就提出：“目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)和校外培訓(xùn)行業(yè)成為當(dāng)下阻擋我國實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策的兩座大山，現(xiàn)在到了必須推開的時(shí)候了。”

正好有媒體問祝九勝怎么看“房子是壓在三孩政策的一座大山”，結(jié)果他又開始了“檢討”：“作為住房的從業(yè)者，我們所做的貢獻(xiàn)還不夠，還是有點(diǎn)慚愧。早在20多年前，萬科就提出我們的使命是讓新進(jìn)入城市的年輕人獲得有尊嚴(yán)感的居住條件，這也是我們做業(yè)務(wù)的初心之一。但從現(xiàn)狀來看，我們目前做的貢獻(xiàn)是不夠的，解題也不是特別有力。”

不過祝九勝話鋒調(diào)轉(zhuǎn)：“我們所作的貢獻(xiàn)中，唯一值得一提的是長租公寓業(yè)務(wù)。我們從2008年開始探索長租公寓業(yè)務(wù)，2014年開始大規(guī)模布局，到今天14.8萬間房間，服務(wù)了超50萬的客戶，我們就是希望提供高性價(jià)比、有尊嚴(yán)感的出租公寓。這中間有6.5萬間是萬村業(yè)務(wù)，其中有6萬間在深圳，加上管理費(fèi)，均價(jià)是1260塊錢，在深圳屬于性價(jià)比不錯(cuò)的。我們的城市泊寓均價(jià)也不高，均價(jià)含管理費(fèi)是1991元。”

截圖：萬科財(cái)報(bào)

他接著說：“在這方面，我們覺得挺安慰，我們認(rèn)為這是響應(yīng)了租購并舉，提供了居住解決方案。但股東就不滿意了，因?yàn)槲覀冞@項(xiàng)業(yè)務(wù)現(xiàn)在不賺錢，但投入了相當(dāng)?shù)臅r(shí)間、精力和資本，客觀來說也影響了我們開發(fā)集售業(yè)務(wù)的銷售增長。在推進(jìn)泊寓業(yè)務(wù)和其他相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中，我們?cè)絹碓桨l(fā)現(xiàn)這些業(yè)務(wù)的民生屬性非常強(qiáng)，是為產(chǎn)業(yè)、為實(shí)體服務(wù)。雖然沒賺到錢，但解決了社會(huì)真實(shí)的需求和痛點(diǎn)，對(duì)我們而言仍是一件有價(jià)值的事情。”

不得不說，萬科培養(yǎng)的高管都有一個(gè)能自圓其說的三寸不爛之舌。

借用祝九勝的話提醒萬科：“口頭回答問題都非常容易，也容易自圓其說，其實(shí)對(duì)業(yè)績(jī)問題，最好的回答就是靠長期的行動(dòng)，靠努力、靠長期的努力。”

希望下次萬科不用再檢討了。